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SCPI et démembrement : les avantages

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est un produit commercialisé auprès de plusieurs investisseurs porteurs de parts. Les investissements peuvent concerner différents domaines : les biens, les secteurs d’activité ou les emplacements géographiques, etc.

Le principe des SCPI

Les sociétés d’exploitation se chargent de constituer un patrimoine immobilier qui sera mis en location afin de générer des revenus réguliers. Les investisseurs porteurs de parts perçoivent leurs dividendes, dont le montant est calculé au prorata des parts qu’ils auront chacun investies. Les SCPI ont pour avantage de mutualiser les risques liés à la gestion locative. En outre, elles se déclinent en plusieurs familles, présentant chacune ses particularités et ses avantages en matière de fiscalité. On distingue alors les SCPI fiscales soumises aux différents dispositifs de défiscalisation, les SCPI de rendement qui en particulier génèrent une rentabilité attractive, et les SCPI de plus-value qui ont pour objectif la valorisation du bien au moment de sa cession.

Les placements en nue-propriété

Il est avantageux pour un investisseur fortement fiscalisé de procéder à un placement en nue-propriété, c’est-à-dire en souscrivant à une SCPI en démembrement. Devenu nu-propriétaire, celui-ci ne perçoit pas les revenus issus de la mise en location du bien qui est alors exploité par l’usufruitier. L’investisseur sera alors exonéré d’impôt, qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur l’ISF.

On parle généralement de démembrement SCPI temporaire des parts, avec l’existence de deux investisseurs. Ces derniers sont le futur propriétaire de la nue-propriété et le futur propriétaire de l’usufruit. La durée du démembrement est fixée par ces derniers, le plus souvent sur une période de 5 à 10 ans. Ainsi, les deux investisseurs ont le choix quant aux objectifs et aux attentes de chacun : acquérir la nue-propriété d’une part, ou acquérir l’usufruit d’autre part. De ce choix découleront également les différents avantages fiscaux.

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